Tilgungsrechner
Monatsrate, Gesamtzinsen und die Wirkung einer kleinen monatlichen Sondertilgung. Spoiler: Die Zinsen zahlt man vor allem am Anfang.
So wird die Monatsrate berechnet
Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate, aber ihre Zusammensetzung ändert sich. Anfangs besteht sie fast nur aus Zinsen, weil diese auf eine hohe Restschuld anfallen; mit den Jahren fließt ein immer größerer Teil in die Tilgung. Die Rate ergibt sich aus:
Rate = C · i / (1 − (1 + i)−n)
Dabei ist C der Darlehensbetrag, i der Monatszins (Jahreszins geteilt durch 12) und n die Anzahl der Raten. Im Diagramm „Was du jedes Jahr zahlst“ sieht man es deutlich: Die ersten Balken sind fast nur Zinsen.
Warum frühe Sondertilgungen so viel sparen
Jeder Euro, den du früher tilgst, verursacht für alle verbleibenden Jahre keine Zinsen mehr. Deshalb können ein paar Hundert Euro im Monat zu Beginn des Darlehens Zehntausende sparen und die Laufzeit um Jahre verkürzen. Prüfe vorher, wie viel Sondertilgung dein Vertrag kostenlos erlaubt, und vergleiche mit dem, was du mit dem Geld als Geldanlage verdienen könntest.
Eigenkapital und Laufzeit
Banken erwarten meist, dass mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler, zusammen etwa 10 bis 15 %) aus Eigenkapital bezahlt werden, besser auch 20 % des Kaufpreises. Eine längere Laufzeit senkt die Rate, lässt aber die Gesamtzinsen stark steigen: Vergleiche 20 und 30 Jahre im Rechner.
Die Berechnung geht von einem festen Zins über die gesamte Laufzeit aus und berücksichtigt weder Nebenkosten noch Gebühren. Nach Ende der Zinsbindung kann sich der Zins ändern. Keine Finanzberatung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate für 200.000 € Kredit über 30 Jahre?
Bei 3 % Sollzins über die gesamte Laufzeit beträgt die Monatsrate etwa 843 €, und bis zum Ende zahlst du rund 103.600 € Zinsen. Bei 2 % sinkt die Rate auf etwa 739 €, bei 4 % steigt sie auf etwa 955 €. In Deutschland ist die Zinsbindung meist kürzer als die Laufzeit, die Rate kann sich danach also ändern.
Ist es besser, mit einer Sondertilgung die Laufzeit oder die Rate zu senken?
Die Laufzeit zu verkürzen spart mehr Zinsen, weil die Rate gleich bleibt und der Kredit früher abbezahlt ist. Die Rate zu senken spart weniger, verschafft dir aber jeden Monat mehr Spielraum, falls sich dein Einkommen ändert. Prüfe vorher, wie viel Sondertilgung dein Vertrag pro Jahr kostenlos erlaubt.
Wie viel muss ich verdienen, um einen Immobilienkredit zu bekommen?
Als Faustregel sollte die Rate höchstens 30 bis 40 % des Haushaltsnettos ausmachen. Für eine Rate von 843 € bräuchte man also etwa 2.100 bis 2.800 € netto im Monat. Banken erwarten außerdem meist Eigenkapital, das mindestens die Kaufnebenkosten deckt, besser 20 % des Kaufpreises.
Wie lange sollte die Zinsbindung sein?
In Deutschland legt man den Zins meist für 10, 15 oder 20 Jahre fest. Eine lange Zinsbindung kostet etwas mehr, schützt aber vor steigenden Zinsen, wie sie 2022 und 2023 kamen. Nach 10 Jahren kannst du laut § 489 BGB jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen, eine lange Bindung ist also weniger riskant, als sie wirkt.