Mieten oder kaufen?
Vergleiche zwei parallele Leben: Wer kauft, zahlt sein Haus ab; wer mietet, legt das Eigenkapital und die monatliche Differenz an. Wer hat am Ende mehr Vermögen?
Wie vergleicht man Mieten und Kaufen?
Nur die Kreditrate mit der Miete zu vergleichen, führt in die Irre. Ein Kauf erfordert eine hohe Anfangsinvestition (Eigenkapital und Kaufnebenkosten) und verursacht Kosten, die Mieter nicht tragen: Grundsteuer, Hausgeld, Versicherung und Instandhaltung. Dafür baut der Eigentümer Vermögen in seiner Immobilie auf, die zudem an Wert gewinnen kann.
Damit der Vergleich fair ist, nimmt der Rechner an, dass Mieter das nicht ausgegebene Geld anlegen: Eigenkapital und Kaufnebenkosten ab dem ersten Tag und jeden Monat die Differenz, wenn Mieten günstiger ist als Eigentum (umgekehrt legt der Eigentümer die Differenz an, wenn die Miete teurer ist). Das Vermögen des Käufers ist der Wert der Immobilie abzüglich Restschuld und 5 % Verkaufskosten.
Was den Ausschlag gibt
- Die Zeit: Kaufnebenkosten amortisieren sich über die Jahre. Wer bald umziehen will, fährt mit Mieten meist besser.
- Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Kostet die Immobilie mehr als 20 bis 25 Jahresmieten, lohnt sich der Kauf tendenziell weniger.
- Wertsteigerung gegen Rendite: Steigen Immobilienpreise stärker, als eine Geldanlage bringen würde, gewinnt der Kauf; bringt die Börse mehr, gewinnt die Miete.
- Der Zinssatz: Jeder Prozentpunkt mehr beim Kredit verteuert den Kauf erheblich.
Vereinfachtes Modell mit konstanten Renditen, ohne Steuern auf Erträge und ohne steuerliche Vorteile. Die Entscheidung hängt auch von nicht finanziellen Faktoren wie Sicherheit oder Flexibilität ab. Keine Finanzberatung.
Häufige Fragen
Wann lohnt sich Kaufen statt Mieten?
Eine nützliche Faustregel ist die 5-%-Regel: Die nicht zurückholbaren Kosten von Wohneigentum liegen bei etwa 5 % des Immobilienwerts pro Jahr (Grundsteuer und Instandhaltung plus die Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals). Liegt die Jahresmiete einer vergleichbaren Wohnung darunter, ist Mieten und Anlegen der Differenz meist besser. Auch die geplante Wohndauer spielt eine große Rolle.
Welche Kaufnebenkosten fallen in Deutschland an?
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit etwa 1,5 bis 2 % und gegebenenfalls eine Maklerprovision von bis zu rund 3,6 % für den Käufer. Insgesamt sind das oft 10 bis 15 % des Kaufpreises, die beim Verkauf nicht zurückkommen.
Ist Miete rausgeworfenes Geld?
Nicht unbedingt. Auch Eigentümer haben Kosten, die sie nie zurückbekommen: Kreditzinsen, Grundsteuer, Instandhaltung, Hausgeld, Versicherung und die Rendite, die das Eigenkapital anderswo hätte bringen können. Die Miete mit der vollen Kreditrate zu vergleichen ist irreführend, denn ein Teil der Rate ist Vermögensaufbau und ein Teil reiner Aufwand.
Wie viele Jahresmieten darf eine Wohnung kosten, damit sich Kaufen lohnt?
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung, den sogenannten Kaufpreisfaktor. Unter etwa 15 lohnt sich Kaufen oft, über 20 bis 25 sind Mieten und Anlegen meist besser. Das ist nur eine Faustregel: Zinsen, erwartete Wertsteigerung und Wohndauer können das Ergebnis ändern, und genau das bildet der Rechner ab.