Simulateur de prêt immobilier
Mensualité, intérêts totaux et effet d’un petit remboursement supplémentaire chaque mois. Spoiler : les intérêts se paient surtout au début.
Comment se calcule la mensualité d’un prêt
La plupart des prêts immobiliers sont à échéances constantes : vous payez la même mensualité chaque mois, mais sa composition change. Au début, c’est presque uniquement des intérêts, car ils sont calculés sur une grosse dette ; au fil des années, une part croissante rembourse le capital. La mensualité vaut :
mensualité = C · i / (1 − (1 + i)−n)
où C est le capital emprunté, i le taux mensuel (le taux annuel divisé par 12) et n le nombre de mensualités. Le graphique « Ce que vous payez chaque année » le montre bien : les premières barres sont presque entièrement des intérêts.
Pourquoi rembourser tôt fait autant économiser
Chaque euro remboursé en avance cesse de produire des intérêts pendant toutes les années restantes. C’est pourquoi quelques centaines d’euros par mois au début du prêt peuvent faire économiser des dizaines de milliers d’euros et raccourcir la durée de plusieurs années. Avant de le faire, vérifiez les indemnités de remboursement anticipé de votre banque et comparez avec ce que rapporterait un placement de cet argent.
Apport et durée
Les banques demandent généralement un apport d’au moins 10 à 20 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie, qui représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Allonger la durée réduit la mensualité mais fait exploser les intérêts totaux : comparez 20 et 25 ans dans le simulateur.
Le calcul suppose un taux fixe sur toute la durée et n’inclut ni assurance emprunteur, ni frais de dossier, ni frais de notaire. Avec un taux variable, la mensualité évolue avec l’indice de référence. Ce n’est pas un conseil financier.
Questions fréquentes
Quelle mensualité pour un prêt immobilier de 200 000 € sur 30 ans ?
À taux fixe de 3 %, la mensualité est d’environ 843 €, et vous aurez payé environ 103 600 € d’intérêts à la fin du prêt, hors assurance emprunteur. À 2 %, elle descend à environ 739 € et à 4 % elle monte à environ 955 €. Essayez d’autres montants et durées dans le simulateur.
Vaut-il mieux réduire la durée ou la mensualité lors d’un remboursement anticipé ?
Réduire la durée fait économiser plus d’intérêts, car vous gardez la même mensualité et la dette disparaît plus tôt. Réduire la mensualité économise moins, mais libère de l’argent chaque mois et donne plus de marge si vos revenus changent. Si vous en avez les moyens, réduire la durée est presque toujours plus rentable.
Combien faut-il gagner pour obtenir un prêt immobilier ?
En France, les banques doivent respecter un taux d’endettement maximal de 35 % des revenus nets, assurance comprise. Pour une mensualité de 843 €, il faut donc au moins 2 400 € nets par mois environ. Elles demandent aussi en général un apport d’au moins 10 % pour couvrir les frais de notaire et de garantie.
Taux fixe ou taux variable ?
À taux fixe, la mensualité ne change jamais et vous savez dès le départ combien vous paierez ; c’est de loin la formule la plus courante en France. À taux variable, la mensualité suit l’Euribor : elle démarre souvent moins cher, mais peut beaucoup augmenter si les taux montent, comme en 2022 et 2023. Les prêts capés limitent cette hausse.