Calcolo del mutuo
Rata mensile, interessi totali e l’effetto di rimborsare un po’ di più ogni mese. Spoiler: gli interessi si pagano soprattutto all’inizio.
Come si calcola la rata del mutuo
La maggior parte dei mutui usa il piano di ammortamento alla francese: paghi la stessa rata ogni mese, ma la sua composizione cambia. All’inizio è quasi tutta interessi, perché si calcolano su un debito grande; con gli anni una parte sempre maggiore della rata restituisce capitale. La rata si ottiene con:
rata = C · i / (1 − (1 + i)−n)
dove C è il capitale prestato, i il tasso mensile (quello annuo diviso per 12) e n il numero di rate. Nel grafico «Cosa paghi ogni anno» si vede chiaramente: le prime barre sono quasi solo interessi.
Perché rimborsare presto fa risparmiare tanto
Ogni euro che anticipi smette di generare interessi per tutti gli anni rimanenti. Per questo poche centinaia di euro al mese all’inizio del mutuo possono far risparmiare decine di migliaia di euro e accorciare la durata di diversi anni. Prima di farlo, verifica eventuali penali di estinzione anticipata e confronta con quanto potresti guadagnare investendo quel denaro.
Anticipo e durata
Le banche di solito finanziano fino all’80 % del valore dell’immobile, quindi serve un anticipo di almeno il 20 % più le spese di acquisto (imposte, notaio, agenzia), circa il 10 % in più. Allungare la durata abbassa la rata ma fa impennare gli interessi totali: confronta 20 e 30 anni nel calcolatore.
Il calcolo presuppone un tasso fisso per tutta la durata e non include assicurazioni, commissioni né spese di acquisto. Con un tasso variabile la rata cambia con l’indice di riferimento. Non costituisce consulenza finanziaria.
Domande frequenti
Quanto si paga al mese per un mutuo di 200.000 € a 30 anni?
Con un tasso fisso del 3 %, la rata è di circa 843 € al mese, e alla fine del mutuo avrai pagato circa 103.600 € di interessi. Al 2 % la rata scende a circa 739 € e al 4 % sale a circa 955 €. Prova altri importi e durate nel calcolatore.
Conviene estinguere in anticipo riducendo la rata o la durata?
Ridurre la durata fa risparmiare più interessi, perché mantieni la stessa rata e il debito sparisce prima. Ridurre la rata fa risparmiare meno, ma libera liquidità ogni mese e ti dà più margine se il tuo reddito cambia. In Italia i mutui per la prima casa non hanno penali di estinzione anticipata per legge.
Quanto devo guadagnare per ottenere un mutuo?
Le banche di solito chiedono che la rata non superi il 30-35 % del reddito netto familiare. Per una rata di 843 € servirebbero circa 2.400-2.800 € netti al mese. In genere finanziano al massimo l’80 % del valore dell’immobile, quindi serve risparmiare il restante 20 % più le spese di acquisto.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
Con il tasso fisso la rata non cambia per tutta la durata e sai fin dall’inizio quanto pagherai. Con il tasso variabile la rata segue l’Euribor: di solito parte più bassa, ma può salire molto se i tassi aumentano, come è successo nel 2022 e 2023. Il variabile con cap fissa un tetto massimo alla rata.