Calculadora de hipoteca
Cuota mensual, intereses totales y el efecto de amortizar un poco más cada mes. Spoiler: los intereses se pagan sobre todo al principio.
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
La mayoría de préstamos hipotecarios usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses, pero su composición cambia. Al principio casi todo son intereses, porque se calculan sobre una deuda grande; con los años, cada vez más parte de la cuota devuelve capital. La cuota se obtiene con:
cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n)
donde C es el capital prestado, i el interés mensual (el anual dividido entre 12) y n el número de cuotas. En la gráfica «Qué pagas cada año» se ve claramente: las primeras barras son casi todo intereses.
Por qué amortizar pronto ahorra tanto
Cada euro que adelantas deja de generar intereses durante todos los años que quedan. Por eso unos pocos cientos al mes al principio del préstamo pueden ahorrar decenas de miles y acortar el plazo varios años. Antes de hacerlo, revisa si tu banco cobra comisión por amortización anticipada y compara con lo que podrías ganar invirtiendo ese dinero.
La entrada y el plazo
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de la vivienda, así que hace falta ahorrar al menos un 20 % más los gastos de compra (impuestos, notaría, registro), que según el país suponen entre un 3 y un 12 % adicional. Alargar el plazo baja la cuota, pero dispara los intereses totales: compara 20 y 30 años en la calculadora.
El cálculo supone un tipo fijo durante todo el préstamo y no incluye seguros, comisiones ni gastos de compra. Con un tipo variable, la cuota cambia con el índice de referencia. No constituye asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga al mes por una hipoteca de 200.000 € a 30 años?
Con un tipo fijo del 3 %, la cuota es de unos 843 € al mes, y al final del préstamo habrás pagado unos 103.600 € de intereses. Al 2 % la cuota baja a unos 739 € y al 4 % sube a unos 955 €. Prueba otros importes y plazos en la calculadora.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o plazo?
Reducir el plazo ahorra más intereses, porque mantienes la misma cuota y la deuda desaparece antes. Reducir la cuota ahorra menos, pero libera dinero cada mes y te da más margen si tus ingresos cambian. Si te lo puedes permitir, reducir plazo es casi siempre la opción más rentable.
¿Cuánto tengo que ganar para pedir una hipoteca?
Los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Para una cuota de 843 € harían falta unos 2.400-2.800 € netos al mes. Además, normalmente financian como mucho el 80 % del precio, así que necesitas ahorrar el 20 % restante más los gastos de compra.
¿Hipoteca fija o variable?
Con tipo fijo, la cuota no cambia en toda la vida del préstamo y sabes desde el principio cuánto pagarás. Con tipo variable, la cuota se revisa con el euríbor: suele empezar más barata, pero puede subir mucho si suben los tipos, como ocurrió en 2022 y 2023. Las hipotecas mixtas combinan unos años a tipo fijo y el resto a variable.