¿Alquilar o comprar?
Compara dos vidas paralelas: quien compra va pagando su casa; quien alquila invierte la entrada y la diferencia de cada mes. ¿Quién acaba con más patrimonio?
¿Cómo se compara alquilar con comprar?
Comparar solo la cuota de la hipoteca con el alquiler es engañoso. Comprar exige un gran desembolso inicial (la entrada y los gastos de compra) y tiene costes que el inquilino no paga: impuestos sobre la propiedad, comunidad, seguro y mantenimiento. A cambio, el propietario va acumulando patrimonio en su casa, que además puede revalorizarse.
Para que la comparación sea justa, la calculadora supone que quien alquila invierte el dinero que no gasta: la entrada y los gastos de compra desde el primer día, y cada mes la diferencia si el alquiler es más barato que ser propietario (o al revés, si es más caro, quien invierte la diferencia es el propietario). El patrimonio del comprador es el valor de la casa menos la deuda pendiente y un 5 % de gastos de venta.
Qué inclina la balanza
- El tiempo: los gastos de compra se recuperan con los años. Si vas a mudarte pronto, alquilar suele salir mejor.
- La relación precio-alquiler: si la vivienda cuesta más de 20 a 25 años de alquiler, comprar tiende a compensar menos.
- La revalorización frente a la rentabilidad: si las casas suben más que lo que rendiría invertir, gana comprar; si la bolsa rinde más, gana alquilar.
- El tipo de interés: cada punto de interés de la hipoteca encarece mucho la compra.
Modelo simplificado sin impuestos sobre las ganancias ni deducciones fiscales, con rentabilidades constantes. La decisión también depende de factores no económicos, como la estabilidad o la flexibilidad. No constituye asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo compensa comprar en lugar de alquilar?
Una referencia útil es la regla del 5 %: el coste irrecuperable de ser propietario ronda el 5 % del valor de la vivienda al año (impuestos y mantenimiento, más el coste de oportunidad del dinero invertido en la casa). Si el alquiler anual de una vivienda equivalente es menor que ese 5 %, alquilar e invertir la diferencia suele salir mejor. También influye mucho cuántos años vas a quedarte.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda en España?
En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, entre el 6 y el 10 % según la comunidad autónoma. En obra nueva, el 10 % de IVA más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. A eso se suman notaría, registro, gestoría y tasación. En total, conviene calcular entre un 8 y un 12 % del precio.
¿Alquilar es tirar el dinero?
No necesariamente. El propietario también tiene gastos que no recupera: los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la vivienda, el mantenimiento, la comunidad, el seguro y el rendimiento que dejaría de obtener el dinero de la entrada. Comparar el alquiler con la cuota completa de la hipoteca es engañoso, porque una parte de la cuota es ahorro y otra es gasto.
¿Cuántos años de alquiler debe costar una vivienda para que compense comprarla?
Divide el precio de la vivienda entre el alquiler anual de una equivalente. Si sale menos de 15, comprar suele compensar; si supera 20 o 25, alquilar e invertir tiende a ser mejor. Es una referencia rápida: los tipos de interés, la revalorización esperada y los años que vas a quedarte pueden cambiar la conclusión, y eso es lo que modela la calculadora.