Louer ou acheter ?
Comparez deux vies parallèles : l’acheteur rembourse son logement ; le locataire place l’apport et la différence de chaque mois. Qui finit avec le plus gros patrimoine ?
Comment comparer location et achat ?
Comparer seulement la mensualité au loyer est trompeur. Acheter exige une grosse mise de départ (l’apport et les frais d’achat) et entraîne des coûts que le locataire ne paie pas : taxe foncière, charges de copropriété, assurance et entretien. En contrepartie, le propriétaire se constitue un patrimoine qui peut en plus prendre de la valeur.
Pour que la comparaison soit juste, le simulateur suppose que le locataire investit l’argent qu’il ne dépense pas : l’apport et les frais d’achat dès le premier jour, puis chaque mois la différence si louer coûte moins cher que posséder (et inversement : si le loyer est plus cher, c’est le propriétaire qui investit la différence). Le patrimoine de l’acheteur est la valeur du logement moins le capital restant dû et 5 % de frais de vente.
Ce qui fait pencher la balance
- Le temps : les frais d’achat s’amortissent avec les années. Si vous comptez déménager bientôt, louer est généralement plus avantageux.
- Le rapport prix-loyer : si le logement coûte plus de 20 à 25 ans de loyer, acheter tend à être moins rentable.
- La valorisation face au rendement : si l’immobilier monte plus vite que ce que rapporteraient des placements, acheter l’emporte ; si la Bourse rapporte plus, louer l’emporte.
- Le taux d’intérêt : chaque point de taux supplémentaire renchérit fortement l’achat.
Modèle simplifié à rendements constants, sans impôts sur les plus-values ni avantages fiscaux. La décision dépend aussi de facteurs non financiers, comme la stabilité ou la flexibilité. Ce n’est pas un conseil financier.
Questions fréquentes
Quand vaut-il mieux acheter que louer ?
Un repère utile est la règle des 5 % : le coût non récupérable de la propriété tourne autour de 5 % de la valeur du logement par an (taxe foncière et entretien, plus le coût d’opportunité de l’argent immobilisé dans le bien). Si le loyer annuel d’un logement équivalent est inférieur à ces 5 %, louer et investir la différence est souvent plus intéressant. La durée pendant laquelle vous resterez compte aussi beaucoup.
Quels sont les frais d’achat d’un logement en France ?
Dans l’ancien, les « frais de notaire » représentent environ 7 à 8 % du prix, dont l’essentiel sont des droits de mutation reversés à l’État et aux collectivités. Dans le neuf, ils tombent à 2 ou 3 %. S’y ajoutent les frais de garantie du prêt et de dossier. Ces frais ne se récupèrent pas à la revente, d’où l’intérêt de rester plusieurs années.
Louer, est-ce jeter son argent par les fenêtres ?
Pas forcément. Le propriétaire a lui aussi des coûts qu’il ne récupère pas : intérêts du prêt, assurance emprunteur, taxe foncière, entretien, charges de copropriété et le rendement que l’apport aurait pu obtenir ailleurs. Comparer le loyer à la mensualité totale est trompeur, car une partie de la mensualité est de l’épargne et une autre une dépense.
Combien d’années de loyer un logement doit-il coûter pour que l’achat soit rentable ?
Divisez le prix du logement par le loyer annuel d’un bien équivalent. En dessous d’environ 15, acheter est souvent rentable ; au-delà de 20 ou 25, louer et investir l’emporte en général. Ce n’est qu’un repère : les taux d’intérêt, la revalorisation attendue et la durée d’occupation peuvent changer la conclusion, et c’est ce que modélise le calculateur.