Affitto o acquisto?
Confronta due vite parallele: chi compra paga la sua casa; chi affitta investe l’anticipo e la differenza di ogni mese. Chi finisce con più patrimonio?
Come si confrontano affitto e acquisto?
Confrontare solo la rata del mutuo con l’affitto è fuorviante. Comprare richiede un grosso esborso iniziale (anticipo e spese di acquisto) e comporta costi che l’inquilino non paga: tasse sulla proprietà, condominio, assicurazione e manutenzione. In cambio il proprietario accumula patrimonio nella casa, che può anche rivalutarsi.
Per un confronto equo, il calcolatore suppone che chi affitta investa il denaro che non spende: l’anticipo e le spese di acquisto dal primo giorno e, ogni mese, la differenza se affittare costa meno che possedere (al contrario, se l’affitto costa di più, è il proprietario a investire la differenza). Il patrimonio di chi compra è il valore della casa meno il debito residuo e un 5 % di spese di vendita.
Cosa fa pendere la bilancia
- Il tempo: le spese di acquisto si recuperano con gli anni. Se pensi di trasferirti presto, affittare di solito conviene.
- Il rapporto prezzo-affitto: se la casa costa più di 20-25 anni di affitto, comprare tende a convenire meno.
- La rivalutazione rispetto al rendimento: se le case salgono più di quanto renderebbe investire, vince l’acquisto; se la Borsa rende di più, vince l’affitto.
- Il tasso di interesse: ogni punto in più sul mutuo rende l’acquisto molto più caro.
Modello semplificato con rendimenti costanti, senza tasse sui guadagni né detrazioni fiscali. La decisione dipende anche da fattori non economici, come la stabilità o la flessibilità. Non costituisce consulenza finanziaria.
Domande frequenti
Quando conviene comprare invece di affittare?
Un riferimento utile è la regola del 5 %: il costo non recuperabile della proprietà è circa il 5 % del valore della casa all’anno (IMU se dovuta e manutenzione, più il costo opportunità del denaro immobilizzato nella casa). Se l’affitto annuo di una casa equivalente è inferiore a quel 5 %, affittare e investire la differenza di solito conviene di più. Conta molto anche per quanti anni pensi di restare.
Quali spese ci sono per comprare casa in Italia?
Per la prima casa da privato si paga l’imposta di registro del 2 % sul valore catastale (9 % per le altre abitazioni); dal costruttore, l’IVA al 4 % per la prima casa. A questo si aggiungono notaio, eventuale agenzia, perizia e spese del mutuo. Queste spese non si recuperano alla vendita, per questo comprare conviene solo restando diversi anni.
Affittare è buttare via i soldi?
Non necessariamente. Anche il proprietario ha costi che non recupera: interessi del mutuo, tasse sulla casa, manutenzione, spese condominiali, assicurazione e il rendimento che il denaro dell’anticipo avrebbe potuto dare altrove. Confrontare l’affitto con l’intera rata del mutuo è fuorviante, perché una parte della rata è risparmio e un’altra è spesa.
Quanti anni di affitto deve costare una casa perché convenga comprarla?
Dividi il prezzo della casa per l’affitto annuo di una equivalente. Sotto circa 15, comprare di solito conviene; sopra 20 o 25, affittare e investire tende a essere meglio. È solo un riferimento rapido: tassi di interesse, rivalutazione attesa e anni di permanenza possono cambiare la conclusione, ed è ciò che modella il calcolatore.